Складской рынок Подмосковья фиксирует резкое охлаждение со стороны e-commerce: в первые три месяца 2026 года игроки онлайн-торговли вдвое снизили активность по аренде и покупке логистических площадей по сравнению с началом 2025-го.
Что произошло
Ещё год назад маркетплейсы и онлайн-ретейлеры были главным двигателем спроса на складскую недвижимость в Московском регионе. Теперь картина изменилась. По итогам первого квартала 2026 года объём сделок e-commerce компаний по аренде и покупке складских площадей сократился более чем в два раза год к году.
Причин несколько, и они накапливались весь 2025 год:
- Ставки аренды выросли до рекордных значений. Стоимость квадратного метра в качественных складских комплексах класса A в Подмосковье достигла 12 000–14 000 ₽/кв. м в год — это почти вдвое выше уровня 2022 года.
- Высокая ключевая ставка ЦБ. При ставке 21% покупка или строительство собственного склада превращается в дорогое удовольствие. Экономика таких проектов не сходится у большинства игроков.
- Насыщение мощностей у крупных платформ. Wildberries и Ozon активно строили собственную инфраструктуру в 2023–2024 годах. Сейчас они переваривают то, что уже построили, а не наращивают площади.
- Замедление роста онлайн-торговли. После взрывного роста последних лет рынок входит в фазу более умеренной экспансии — и это напрямую отражается на потребности в новых квадратных метрах.
Показательно, что провал именно в Московском регионе — исторически самом «горячем» рынке складской недвижимости России. Это не случайная флуктуация, а сигнал о системном изменении логики расширения в e-commerce.
Что это значит для селлеров
На первый взгляд, новость про аренду складов кажется историей только для крупных игроков. На самом деле она касается всех, кто работает на маркетплейсах.
Давление на логистику и сроки доставки
Когда крупные платформы замедляют расширение складской сети, первыми это чувствуют продавцы. Меньше новых фулфилмент-центров — значит больше нагрузки на существующие. Особенно в периоды пиковых продаж: предновогодние распродажи, 11.11, акции «Большой Разбор».
Для вас это может означать:
- более длинные сроки приёмки товара на склад WB или Ozon
- задержки в обработке возвратов
- переполненность отдельных складов и принудительное перераспределение товара
Логистические тарифы не пойдут вниз
Если склады дорожают, а их строительство притормаживает — ждать снижения логистических тарифов от маркетплейсов не стоит. Скорее наоборот. Маркетплейсы транслируют свои операционные расходы в комиссии и тарифы на хранение.
Посмотрим на примере. Допустим, ваш товар занимает на складе 0,2 кубометра. При текущих тарифах WB хранение обходится примерно в 10–15 ₽/день. Кажется, немного. Но если товар «залежался» на 60 дней — это уже 600–900 ₽ на единицу хранения. При 100 SKU на складе — 60 000–90 000 ₽ чисто за хранение в квартал.
Рост операционных расходов платформ только усиливает давление на эти цифры.
Возможность для тех, кто работает с собственной логистикой
Есть и другая сторона медали. Снижение активности крупных арендаторов — e-com гигантов — теоретически может немного охладить рынок небольших складов. Небольшие помещения 500–2 000 кв. м, которые подходят для организации своего мини-фулфилмента, могут стать чуть доступнее.
Если вы давно думаете об организации собственного склада для FBS-модели или доставки через ПВЗ партнёров — сейчас возможно более подходящий момент для переговоров с арендодателями, чем год назад.
Что делать
1. Пересчитайте юнит-экономику с учётом роста логистических затрат
Заложите в модель минимум 10–15% рост тарифов на хранение и логистику до конца 2026 года. Лучше перестраховаться.
2. Оптимизируйте оборачиваемость
Чем быстрее товар уходит со склада — тем меньше вы платите за хранение и тем меньше зависите от складских мощностей платформы. Целевой показатель: оборачиваемость не более 30–45 дней. Если по каким-то позициям цифра хуже — пора либо снижать цену, либо выводить товар из матрицы.
3. Диверсифицируйте логистику
Не держите все яйца в одной корзине. Если вы работаете только по FBO на одном маркетплейсе — рассмотрите FBS как резервную модель. При переполненности или сбоях на основном складе это даст вам оперативность.
4. Следите за обновлениями тарифов
Платформы, как правило, анонсируют изменения тарифов за 2–4 недели. Подпишитесь на официальные каналы WB и Ozon для продавцов — так вы не пропустите очередное повышение и успеете скорректировать цены заранее.
Главный вывод: рынок складской недвижимости охлаждается, но это не означает, что логистика подешевеет. Скорее маркетплейсы будут жёстче управлять своими мощностями — а значит, продавцам важно держать склад «лёгким» и оборачиваемость высокой.