Склады в Москве и Подмосковье всё активнее сдаются в субаренду: к концу 2026 года объём таких площадей может достигнуть 500–600 тысяч квадратных метров — на 15–26% больше, чем годом ранее.
Что происходит на складском рынке
Крупные ритейлеры и маркетплейсы несколько лет подряд брали склады с запасом — в расчёте на продолжение бурного роста e-commerce. Рост замедлился, а квадратные метры никуда не делись. Платить за пустое пространство никто не хочет, поэтому «лишние» площади выставляются в субаренду.
По данным аналитиков, только по всей России объём складов, предлагаемых через субаренду, уже перевалил за 1,5 млн кв. м — это треть всего рыночного предложения. Московский регион — главный очаг активности.
Примеры впечатляют. Сеть «Всеинструменты.ру» ищет субарендатора для части своих площадей в логопарке «NK Park Чашниково» — а занимает она там 115 тысяч «квадратов». «Вкусвилл» выставил в субаренду 120 тысяч кв. м в комплексе «NK Park Домодедово-2». Это уже не точечные истории — это системная перестройка рынка.
Параллельно падают ставки классической аренды. За год они снизились примерно на четверть — до 9 800 рублей за кв. м в год. Субарендаторам предлагают дополнительный дисконт 20–30% к этому уровню. Доля свободных площадей на рынке, по прогнозам, вырастет с 4,3% до 8,2% к концу года.
Что это значит для селлеров
На первый взгляд — просто новость про большой бизнес. Но для продавцов на маркетплейсах здесь есть несколько важных следствий.
Склад стал дешевле — и это серьёзно
Ещё два года назад ставки аренды складов в Москве были кратно выше. Сейчас рынок разворачивается в сторону арендатора. Субаренда с дисконтом 20–30% — это реальный вариант для среднего и небольшого бизнеса.
Считаем на пальцах. Допустим, вы арендуете 500 кв. м под собственный склад или фулфилмент:
| Вариант | Ставка (руб./кв. м/год) | Затраты в месяц (500 кв. м) |
|---|---|---|
| Прямая аренда, пик 2024 | ~13 000 | ~542 000 ₽ |
| Прямая аренда сейчас | ~9 800 | ~408 000 ₽ |
| Субаренда со скидкой 25% | ~7 350 | ~306 000 ₽ |
Разница между пиком и текущей субарендой — почти 236 000 рублей в месяц на 500 кв. м. За год это больше 2,8 млн рублей экономии. Для малого бизнеса — существенная цифра.
Фулфилмент-операторы будут пересматривать тарифы
Большинство фулфилмент-компаний арендуют склады под своих клиентов-селлеров. Когда их собственные складские расходы снижаются — рано или поздно это давит на их тарифы. Конкуренция на рынке фулфилмента вырастет: новые игроки смогут легче войти, старые — демпинговать за счёт более дешёвой аренды.
Вывод: если вы сейчас работаете с фулфилмент-оператором и давно не пересматривали условия — есть смысл провести переговоры. Рыночная ситуация на вашей стороне.
Риски: не всё то золото
Субаренда — не то же самое, что прямой договор с собственником. Несколько моментов, которые стоит учитывать:
- Цепочка договоров длиннее. Если основной арендатор съедет или обанкротится — вы окажетесь без склада, даже если исправно платили.
- Срок обычно ограничен. Субарендодатель сам ограничен рамками своего договора. Долгосрочную стратегию на субаренде не выстроить.
- Условия менее гибкие. Крупный субарендодатель (типа «Вкусвилла» на 120 тыс. кв. м) будет сдавать крупными блоками, а не 200–300 метрами под ваш небольшой сток.
Что делать прямо сейчас
- Пересмотрите логистическую схему. Если вы переплачиваете за хранение на маркетплейсе — сравните с ценами собственного склада или стороннего фулфилмента. Рынок изменился, старые расчёты могут быть неактуальны.
- Запросите пересмотр тарифов у фулфилмент-партнёра. Ставки аренды упали — это аргумент в переговорах. Не стесняйтесь его использовать.
- Если думаете о собственном складе — сейчас хорошее время для переговоров по аренде. Рынок явно переходит в «рынок арендатора»: вакантность растёт, новых площадей много, собственники готовы торговаться.
- Не гонитесь за самой дешёвой субарендой без проверки юридической чистоты сделки. Сэкономить 30% на ставке и потерять товарный сток из-за проблем арендодателя — плохой обмен.
- Следите за тарифами хранения WB и Ozon. Маркетплейсы реагируют на рыночные условия медленнее, но тоже реагируют. Дешевеющий складской рынок — дополнительный аргумент при любых переговорах с платформами об условиях хранения.
Складской рынок делает разворот. Те, кто это заметит и пересчитает юнит-экономику с учётом новых реалий — выиграют в издержках. Те, кто продолжит работать по старым договорённостям «на автопилоте» — заплатят лишнего.