Московский рынок складов в начале 2026 года поставил рекорд по новому строительству — и одновременно показал заметное падение спроса. Для селлеров это создаёт неожиданно выгодную ситуацию, которую стоит использовать прямо сейчас.
Что произошло
В первом квартале 2026 года на рынке складской недвижимости Московского региона сложилась редкая комбинация: предложение бьёт рекорды, а спрос — падает.
По данным аналитиков, объём сделок по аренде и покупке складов составил 268 тыс. кв. м — это на 23% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом новые площади вводятся в эксплуатацию рекордными темпами.
Простыми словами: складов становится больше, а желающих их занять — меньше. Рынок явно перегрет со стороны предложения.
Почему спрос просел?
Несколько факторов работают одновременно:
- Высокая ключевая ставка. Кредиты дорогие — компании осторожнее расширяются и берут меньше площадей «с запасом».
- Пауза в росте e-commerce. После взрывного роста 2021–2023 годов рынок онлайн-торговли замедлился. Крупные игроки переваривают уже арендованные площади.
- Оптимизация логистики. Маркетплейсы строят собственные склады — WB и Ozon активно развивают собственную инфраструктуру, снижая зависимость от внешней аренды.
Что это значит для селлеров
На первый взгляд — новость про большой бизнес. Но на практике это напрямую касается всех, кто арендует склад для хранения товара, организует фулфилмент или планирует масштабировать логистику.
Ставки аренды под давлением
Когда предложение растёт, а спрос падает — арендодатели вынуждены идти на уступки. Классическое соотношение сил смещается в пользу арендатора.
Для понимания масштаба: в 2024–2025 годах ставки на качественные склады класса А в Подмосковье держались на уровне 10 000–13 000 ₽ за кв. м в год. Если давление предложения продолжится, реальные ставки (с учётом скидок и льготных условий от собственников) могут снизиться на 10–20% в переговорах.
Пример расчёта для небольшого селлера:
| Площадь склада | Ставка 12 000 ₽/кв.м/год | Ставка 10 000 ₽/кв.м/год | Экономия в год |
|---|---|---|---|
| 200 кв. м | 2 400 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 400 000 ₽ |
| 500 кв. м | 6 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ |
Это реальные деньги, которые можно направить на закупку товара или рекламу.
Больше выбора — лучше локация
Ещё один плюс для арендаторов: при высоком предложении появляется возможность выбрать более удобное расположение без переплаты. Склад ближе к МКАД или рядом со складским хабом маркетплейса — это сокращение времени доставки и снижение стоимости последней мили.
Для тех, кто работает с Wildberries или Ozon через FBS (продажа со своего склада), близость к сортировочным центрам напрямую влияет на скорость доставки. А скорость доставки — на позиции в поиске маркетплейса.
Фулфилмент-операторы тоже почувствуют давление
Компании, оказывающие услуги фулфилмента сторонним продавцам, арендуют большие площади. При снижении их издержек на аренду логично ожидать, что часть экономии перейдёт в снижение тарифов для клиентов — особенно при заключении новых или перезаключении истекающих договоров.
Если вы пользуетесь услугами фулфилмент-оператора — сейчас хороший момент выйти на переговоры о пересмотре условий. Рынок на вашей стороне.
Что делать
Конкретные шаги, которые стоит предпринять в ближайшие 1–3 месяца:
- Если вы арендуете склад и договор заканчивается в 2026 году — не продлевайте автоматически. Запросите предложения от 3–5 конкурирующих объектов и используйте их как аргумент на переговорах с текущим арендодателем.
- Если вы работаете через фулфилмент-оператора — запросите пересмотр тарифов. Сошлитесь на рыночную ситуацию: операторы с большой арендной нагрузкой сами заинтересованы удержать клиентов.
- Если вы планировали переехать на склад большей площади — II–III квартал 2026 года может быть удачным окном. Новые объекты выходят на рынок, собственники мотивированы заполнить площади.
- Зафиксируйте ставку на длинный срок. Если нашли хорошие условия — старайтесь заключить договор на 2–3 года с фиксированной ставкой или минимальной индексацией. Через год ситуация может измениться.
- Проверьте локацию. При прочих равных выбирайте склад с удобным выездом на крупные магистрали или в радиусе 15–20 км от сортировочных центров ключевых маркетплейсов.
Рынок складов — это инфраструктура вашего бизнеса. Сейчас он работает в пользу арендаторов. Используйте это окно возможностей до того, как баланс снова сместится.