Маркетплейсы резко сбавили обороты в московской складской недвижимости: за первые три месяца 2026 года объём арендованных площадей упал почти вдвое год к году. Это первый признак того, что эра безудержной экспансии онлайн-ритейла — позади.
Что произошло
Ещё два года назад маркетплейсы забирали половину всего складского рынка Московского региона. Теперь их доля сжалась до 13%.
Две независимые консалтинговые компании зафиксировали одну и ту же картину:
- По данным Bright Rich | CORFAC International — сделки с участием онлайн-ритейлеров в Москве и области в Q1 2026 составили около 30 тыс. кв. м против примерно 60 тыс. кв. м годом ранее.
- По оценкам IBC Real Estate — падение ещё острее: –78% год к году, итого около 42 тыс. кв. м нового спроса.
Для понимания масштаба: в пиковые 2023–2024 годы онлайн-ритейл держал около 50% всего спроса на логопарки в регионе. В 2025-м показатель откатился до 34%. В начале 2026-го — уже 13%.
Причина не только в паузе с новыми договорами. Часть игроков активно избавляется от уже занятых площадей. «ВсеИнструменты.ру» ищет субарендаторов на 115 тыс. кв. м в одном из подмосковных логопарков, а ещё раньше — осенью 2025-го — компания вернула арендодателю 110 тыс. кв. м в другом комплексе. По сути, за полгода один игрок высвободил площадь, сопоставимую с небольшим городом склада.
Рынок отреагировал быстро. Вакантность в московских логопарках к марту 2026 года достигла 6,9% — прирост сразу на 5,4 процентных пункта за год. Аналитики прогнозируют, что к декабрю она может пробить отметку в 9%. Арендные ставки на склады класса А уже потеряли 25% стоимости и упали до 9 800 рублей за кв. м в год.
При этом региональный рынок выглядит иначе. Маркетплейсы активно строят и арендуют в провинции: доля онлайн-ритейла в региональных сделках выросла на 30 п.п. и достигла 55%, а объём сделок составил 175 тыс. кв. м — почти вдвое больше, чем год назад.
Что это значит для селлеров
На первый взгляд — новость про «большой бизнес», не про вас. Но она напрямую влияет на три вещи: логистику, тарифы и стратегию хранения.
Склады маркетплейсов: передышка или долгосрочный разворот?
Когда WB, Ozon и другие гиганты переставали арендовать новые площади, они обычно делали это по двум причинам. Либо хватает того, что есть. Либо оптимизируют затраты из-за давления высокой ставки ЦБ и снижения покупательной способности.
Судя по контексту — второе. Это значит, что давление на тарифы хранения и логистику для продавцов сохранится. Платформы будут искать, где сэкономить, и часть этого бремени традиционно перекладывается на селлеров через изменение условий.
Региональная экспансия — шанс для вас
Рост складской активности в регионах — прямое следствие стратегии расширения покрытия. Маркетплейсы строят новые распределительные хабы ближе к конечному потребителю.
Для селлера это означает:
- Новые точки приёмки в регионах, где раньше их не было или они были перегружены.
- Снижение транзитного времени до покупателей в тех регионах — а значит, лучше рейтинг доставки.
- Возможность поставить товар на региональный склад и получить преимущество в поисковой выдаче по геолокации.
Ставки аренды упали — что с FBS?
Если вы работаете по схеме FBS (хранение на своём складе), снижение рыночных арендных ставок на 25% — прямая возможность пересмотреть условия аренды при следующем продлении договора. Рынок сейчас в пользу арендатора: вакантность растёт, арендодатели готовы торговаться.
| Показатель | Q1 2025 | Q1 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Доля маркетплейсов в спросе (Москва) | 31% | 13% | –18 п.п. |
| Вакантность складов (Москва) | ~1,5% | 6,9% | +5,4 п.п. |
| Ставка аренды, класс А (руб./кв. м/год) | ~13 000 | 9 800 | –25% |
| Доля маркетплейсов в регионах | ~25% | 55% | +30 п.п. |
Что делать
Вот несколько практических шагов, которые стоит рассмотреть уже сейчас.
- Работаете на FBS — проверьте договор аренды склада. Рынок развернулся в сторону арендатора. Если срок аренды истекает в ближайшие 6 месяцев, начинайте переговоры о снижении ставки. Аргумент простой: вакантность 6,9% и прогноз роста до 9%.
- Следите за открытием региональных складов маркетплейсов. Новые хабы в регионах — это часто приоритетная выдача для товаров, размещённых на них. Отслеживайте анонсы WB и Ozon о новых точках приёмки.
- Пересчитайте юнит-экономику по схемам FBO и FBS. Если раньше хранение на складе маркетплейса казалось дорогим, а внешний склад — дешевле, сейчас разрыв может сократиться. Считайте заново.
- Не ждите снижения тарифов на хранение от маркетплейсов. Внешний рынок подешевел, но платформы живут по собственной логике. Рассчитывать на автоматическое снижение их тарифов не стоит — следите за официальными анонсами.
Ключевой вывод: охлаждение складского рынка — это сигнал, что даже у крупнейших маркетплейсов закончился период «денег не считаем». Для продавцов это означает больше осторожности в планировании, меньше скоропалительных решений и акцент на оптимизацию собственных затрат — параллельно тому, как это делают сами платформы.