Склады под Петербургом пустеют — впервые с 2017 года доля незанятых площадей перевалила за 5%. Для селлеров маркетплейсов это неожиданно хорошая новость: рынок разворачивается в сторону арендатора.
Что произошло
По итогам первого квартала 2026 года вакантность на складском рынке петербургской агломерации достигла 5,2% — это около 350 тыс. кв. м свободных помещений. Последний раз такие цифры фиксировались во втором квартале 2017 года.
Если добавить к этому субарендные площади, картина ещё показательнее: реальный уровень пустующих складов приближается к 7,8%. Аналитики ожидают, что к концу года показатель вырастет до 5,8% — очередной девятилетний максимум.
Откуда столько свободного места? Всё просто: новые склады строятся быстрее, чем их разбирают арендаторы. Только в первом квартале в эксплуатацию введено 277 тыс. кв. м качественных площадей. Среди крупнейших объектов — первая очередь распределительного центра Wildberries в «М10 Красный Бор» площадью 96 тыс. кв. м.
До конца 2026 года рынок ждёт ещё 729 тыс. кв. м новых складов — второй рекордный показатель за всю историю. Общий объём качественного предложения впервые преодолеет отметку в 7 млн кв. м.
При этом спрос охладился. Суммарный объём сделок аренды и купли-продажи в первом квартале — лишь 46 тыс. кв. м. Маркетплейсы, логистические и производственные компании притормозили с расширением: слишком высокая ключевая ставка, неопределённость по выручке, осторожная тактика.
Результат — ставки аренды пошли вниз. Средняя базовая ставка на готовые склады классов А и В снизилась на 3% за квартал и составила около 9 090 руб./кв. м/год. В премиальном классе А падение ощутимее — минус 5%, до 9 270 руб./кв. м/год.
Что это значит для селлеров
Переход к рынку арендатора — это реальные деньги в вашем кармане, если действовать грамотно.
Считаем выгоду на цифрах
Представим типичный сценарий: небольшой склад класса А площадью 500 кв. м под Петербургом.
| Показатель | IV кв. 2025 | I кв. 2026 | Разница |
|---|---|---|---|
| Ставка аренды (руб./кв. м/год) | ~9 760 | 9 270 | −490 руб. |
| Стоимость аренды в год (500 кв. м) | ~4 880 000 ₽ | ~4 635 000 ₽ | −245 000 ₽ |
| Стоимость аренды в месяц | ~407 000 ₽ | ~386 000 ₽ | −20 400 ₽ |
Это только из-за снижения базовой ставки. Если ещё добавить арендные каникулы (которые сейчас реально получить при заключении сделки) — первые 1–3 месяца вы можете не платить вообще.
Какие бонусы можно выбить сейчас
Рынок дал арендаторам переговорную силу, которой не было несколько лет. Вот что стало реальным в нынешних условиях:
- Арендные каникулы — 1–3 месяца бесплатного периода при заключении нового договора
- Сниженный потолок индексации — фиксируй ставку с ограничением роста на 5–7% в год вместо стандартных 10–12%
- Дисконт к запрашиваемой ставке — 5–10% от прайса на переговорах уже не выглядят наглостью
- Ремонт за счёт арендодателя — для крупных помещений арендодатели готовы вложиться в отделку под ваши нужды
- Гибкий выход из договора — более мягкие условия расторжения при изменении ситуации
Почему это важно именно сейчас
Последние три года склады уходили «с молотка» — арендаторы конкурировали за каждый квадратный метр, ставки росли, условия диктовал владелец. Теперь маятник качнулся обратно.
Для продавцов на маркетплейсах это особенно актуально: стоимость фулфилмента и хранения напрямую влияет на юнит-экономику. Сэкономленные 20 тыс. рублей в месяц на аренде — это, например, бюджет на продвижение 3–4 карточек товаров или запас на выкуп нескольких поставок.
Маркетплейсы сами притормозили с расширением складов — именно это и создало нынешний избыток площадей. Парадокс: WB строит огромный РЦ под Петербургом, но одновременно рынок переходит к балансу, выгодному для независимых арендаторов.
Что делать
Если вы используете собственный склад или арендуете помещение для хранения товара — самое время действовать.
- Если договор заканчивается в 2026 году — не продлевайте автоматически. Запросите оферты от 2–3 объектов в радиусе нужной локации и используйте их как рычаг в переговорах со своим арендодателем.
- Если сидите на высокой ставке из 2023–2024 годов — инициируйте переговоры досрочно. Многие арендодатели предпочтут снизить ставку, лишь бы не потерять арендатора и не попасть в статистику вакантности.
- Если планируете открыть свой склад или расширить площадь — окно возможностей открыто. В первом полугодии 2026 года переговорная позиция арендатора максимальна. К концу года, если ставки стабилизируются, торговаться будет сложнее.
- Обратите внимание на формат Light Industrial — небольшие блоки от 200 до 1 500 кв. м. Только с начала 2026 года под Петербургом введено 28 тыс. кв. м таких площадей — это 39% от общероссийского ввода. Формат хорошо подходит для небольших и средних селлеров с собственной логистикой.
- Фиксируйте условия на длинный срок. Текущие ставки и преференции — явление временное. Если нашли выгодный объект, берите на 3–5 лет с ограниченной индексацией. Через 2 года рынок может развернуться снова.
Рынок складов — не то, о чём думаешь каждый день, продавая на маркетплейсах. Но именно сейчас пауза в несколько часов, потраченных на переговоры с арендодателем, способна сэкономить несколько сотен тысяч рублей за год.