Российский рынок складской недвижимости входит в фазу восстановления: итоги первого полугодия 2026 года показывают заметное оживление после затяжного периода стагнации. И для селлеров маркетплейсов это напрямую означает изменение условий хранения, логистики и стоимости фулфилмента.
Что происходит на складском рынке
По данным аналитиков CORE.XP, первая половина 2026 года стала переломной для сегмента складской недвижимости в России. После заметного охлаждения спроса крупные игроки снова начали вкладываться в расширение инфраструктуры.
Ключевой сигнал — возобновление программ развития у крупных логистических и розничных компаний. Когда такие игроки снова идут в стройку и аренду, это говорит об одном: они видят спрос. А спрос на склады — это производная от спроса на онлайн-торговлю.
Что важно понимать в контексте: маркетплейсы и фулфилмент-операторы — одни из главных потребителей складских площадей в стране. Wildberries, Ozon и Яндекс Маркет вместе с их подрядчиками занимают значительную долю в структуре аренды современных складов класса A и B+. Когда рынок оживает, они расширяются первыми.
Что это значит для селлеров
На первый взгляд — абстрактная макроэкономика. На деле — конкретные деньги в вашей юнит-экономике.
Логика цепочки простая:
- Больше складов → больше конкуренции между операторами хранения
- Больше конкуренции → давление на тарифы
- Снижение тарифов → возможность пересмотреть стоимость хранения и фулфилмента
Если в 2024–2025 годах фулфилмент-операторы диктовали условия (спрос превышал предложение), то сейчас ситуация начинает меняться. Новые площади выходят на рынок — а значит, у вас появляется переговорная позиция.
Считаем на цифрах
Допустим, вы платите за хранение и обработку заказов 45 ₽ за единицу товара. Ваш объём — 500 отправлений в месяц. Итого: 22 500 ₽/месяц на фулфилмент.
Если конкуренция на рынке хранения снизит ставки даже на 10–15%, экономия составит 2 250–3 375 ₽ в месяц. За год — до 40 500 ₽. Для малого селлера это уже заметная сумма.
При объёме 2 000–5 000 отправлений в месяц (средний активный продавец на WB или Ozon) экономия может достигать 200 000–400 000 ₽ в год — если грамотно воспользоваться моментом.
Региональная логистика становится выгоднее
Ещё один эффект оживления рынка — расширение географии складской инфраструктуры. Новые объекты строятся не только в Московской и Ленинградской областях, но и в регионах. Для селлеров это означает:
- Ускорение доставки в регионы — клиент получает товар быстрее, конверсия выкупа растёт
- Снижение логистических издержек за счёт сокращения транспортного плеча
- Больше точек присутствия для стоков — меньше риск Out of Stock в пиковые периоды
Маркетплейсы уже давно толкают продавцов к региональному распределению товара. WB настойчиво предлагает скидки за поставки на региональные склады. Ozon строит сеть FBO-хабов за пределами столичных агломераций. Теперь инфраструктура будет это поддерживать активнее.
Оговорка: не всё так однозначно
Рост предложения складов не всегда ведёт к снижению ставок для конечного продавца. Маркетплейсы — крупнейшие арендаторы — могут просто расширить собственные мощности, оставив фулфилмент-операторов в прежних условиях. Кроме того, стоимость строительства выросла вместе с ключевой ставкой, и часть новых площадей выходит на рынок по ценам выше прежних.
Поэтому автоматического «склады подешевели — вы в плюсе» не будет. Но появляется пространство для переговоров — и это уже другой разговор.
Что делать прямо сейчас
Вот конкретные шаги, которые стоит предпринять в ближайшие месяцы:
- Проведите аудит текущих затрат на хранение и фулфилмент. Зафиксируйте все тарифы: хранение, обработка, доставка последней мили. Это ваша база для сравнения.
- Запросите коммерческие предложения у 3–5 альтернативных операторов. Рынок оживает — значит, новые игроки заходят с агрессивными ценами. Сравните условия.
- Оцените потенциал региональных складов маркетплейсов. Если вы ещё не поставляете на региональные FBO-склады WB или Ozon — посчитайте юнит-экономику. В некоторых категориях это даёт +15–25% к скорости доставки и росту позиций в поиске.
- Следите за обновлением тарифов маркетплейсов на логистику. Когда WB или Ozon расширяют складскую сеть, они нередко пересматривают тарифы хранения — как в большую, так и в меньшую сторону. Особенно в высокий сезон (Q3–Q4).
- Не подписывайте долгосрочные контракты с фулфилментом прямо сейчас без пересмотра условий. Если рынок идёт на смягчение — зафиксируйте короткий период или добейтесь оговорки на пересмотр ставок.
Складской рынок — это кровеносная система e-commerce. Когда он расширяется, кровь течёт быстрее и дешевле. Ваша задача — не пропустить этот момент и пересмотреть логистику до того, как новый виток инфляции снова закроет это окно возможностей.